Ciudades: por un urbanismo saludable – por Felipe Fernández

Alev Takil Unsplash

 

Es conmovedor observar cómo las personas recuperan el espacio que había ocupado el coche: Las ciudades están peatonalizando provisionalmente algunas calles y el tráfico ha descendido a niveles históricos con una media del 70%. Si el teletrabajo se consolida parcialmente, como así parece, el tráfico continuará en ese tendencia.

Así las cosas, un nuevo modelo de movilidad está naciendo por necesidad, marcado también por el autoabastecimiento eléctrico de las viviendas que producirá un auge de vehículos eléctricos: patines, bicis, motos, coches. Y el aire lo nota, ya no es el mismo, y nosotros -que respiramos hasta 15.000 litros de aire al día- lo agradecemos. Según un estudio reciente de Ecologistas en Acción, la contaminación urbana ha sido un 58% menor de lo habitual en estas fechas.

El ruido ha sido otro de los damnificados. Se estima que cerca del 20% de la población de la Unión Europea sufren niveles de ruido que los científicos y expertos en salud consideran inaceptables y según datos de la Comisión Europea, provoca al menos 10.000 casos de muertes prematuras anuales. Sin embargo, ahora da gusto abrir las ventanas en las viviendas de las ciudades, por no hablar de las terrazas, que sin ruido y con el aire que respiramos ahora, se disfrutan doblemente.

La situación que hemos vivido, especialmente durante las semanas en que los accesos a los grandes parques han estado cerrados, ha puesto de relieve la necesidad de integrar más zonas verdes en las calles. Y han empezado a crecer las iniciativas de huertos urbanos: reaparece el autoabastecimiento. En Madrid, un total de 21 huertos urbanos de la capital, 18 de ellos comunitarios y tres municipales, están donando sus cosechas a los colectivos más vulnerables durante esta pandemia.

La nueva normalidad no se trata solo de cambios que llegan a la fuerza, sino de oportunidades para actuar mejor, para re-imaginar nuestras dinámicas. Se trata de un nuevo comienzo en el que podemos aprovechar las lecciones aprendidas e introducir los parámetros que la hagan más saludable, respetuosa con el medio ambiente y resiliente ante otras crisis.

Tenemos por delante el reto de redefinir las ciudades del futuro, buscando que aprovechen las ventajas que ofrece la tecnología y los conocimientos acumulados para que sean saludables para sus habitantes, para que sean las urbes en las que puedan vivir las generaciones por venir.

España: ¿Por qué la pandemia cambiará el turismo? – Por Felipe Fernández

Foto Illan Riestra Nava
Foto de Illan Riestra Nava

“Nadie puede hacer ahora pronósticos fiables para julio y agosto” afirmó el pasado domingo 12 de abril, la Presidenta del Comisión Europea, Ursula von der Leyen, que ha recomendado esperar antes de hacer planes de vacaciones. Algo que corrobora las expectativas poco favorables para el sector turístico.

Ya desde antes de que entrara en vigor el Estado de alarma el pasado 14 de marzo, y se produjeran restricciones a la libre circulación de personas, se registró una menor demanda de servicios turísticos por la incertidumbre y el efecto precaución ante el Covid19.

El primer hito lo marcó seguramente la cancelación del Mobile World Congress en Barcelona el 13 de Febrero. A finales de ese mismo mes se produjo una cuarentena obligatoria para un millar de personas en un hotel en Tenerife, pero ya debido al virus, que entraba en escena. La orden SND/257/2020 del 19 de marzo, establecía la suspensión de apertura al público de todos los hoteles y alojamientos similares, ubicados en cualquier parte del territorio nacional, realizándose el cierre en el plazo máximo de siete días naturales desde la entrada en vigor de la orden.

Antes del brote, la Organización Mundial del Turismo había previsto un crecimiento positivo de entre el 3% y el 4% para este año. Sin embargo, ya el 6 de marzo revisó sus perspectivas de llegadas de turistas internacionales para 2020, cifrándolas en un -1% a -3%, lo que supone una pérdida estimada de entre 30.000 y 50.000 millones de dólares en ingresos procedentes del turismo internacional.

Durante el mes de marzo la actividad turística en España fue cayendo: el 4 de marzo a un -11,6%; el 11 de marzo a -46%; el 17 de marzo a -88%. En los hoteles urbanos, la combinación de la reducción de la ocupación de entre un 75% y 80% al 10%, y la cancelación de eventos corporativos, provocó unas tensiones de tesorería inesperadas en apenas 10 días, agudizadas por las devoluciones de los anticipos.

En informes de finales de marzo, la OMT preveía un descenso en el turismo internacional entre el 20 y el 30%. Pero el único antecedente moderno de crisis sanitaria, la del SARS de 2003, provocó que en la zona Asia Pacífico el turismo tardara 8 meses en recuperarse, con pérdidas que llegaron al 44%.
Según Exceltur, el impacto del Covid19 en España para este 2020 se estima en 54.700 millones de pérdidas respecto al escenario previsto a principios de año.

Con este panorama, las consecuencias para el sector hotelero a corto plazo son, de manera no exhaustiva:

  • Tesorería. Contener OPEX y retrasar en la medida de lo posible CAPEX, ante la caída en picado de los ingresos y su probable lenta recuperación. Según Colliers International, en su informe de Enero 2020, la previsión de inversión para 2020 en España era de 2.351 millones de euros (32% en reformas y 68% en obra nueva). La situación del COVID19 llega poco después de la quiebra del gigante inglés Thomas Cook y la incipiente competencia de otros destinos mediterráneos, que se empezaban a recuperar.
  • ERTES. Fundamentales para asegurar la continuidad del negocio. Tras la orden del SND/257/2020 del 19 de marzo, se pueden incluir entre los supuestos de causa de fuerza mayor.
  • La renegociación de alquileres de establecimientos entre arrendador y arrendatario, bien con moratorias, rebajas u otros mecanismos.
  • Los contratos de los turoperadores con los hoteles, principalmente vacacionales. Si el turoperador adujera fuerza mayor para cancelarlos, podría suponer un grave perjuicio para los hoteleros, ya que aparte de perder todas las garantías de reservas, probablemente tendrían que devolver los anticipos satisfechos por los turoperadores.
  • Grandes agencias de viaje online (OTAS en inglés). Ya han anunciado que aceptarán cancelaciones de sus clientes y les devolverán el dinero aunque la tarifa contratada sea no reembolsable.
  • Contratos de gestión. Suelen ser contratos a largo plazo, y que en un caso como el del Covid19 debería afectar a ambas partes, propietario del activo y gestor, por igual.

Como medidas correctoras, Exceltur propone algunas que ya se han adoptado en otros países de Europa:

  • Posponer el pago de pago de impuestos y cotizaciones a la seguridad social.
  • Facilitar la liquidez empresarial.
  • Sustituir cancelaciones/devoluciones por bonos canjeables, incorporándolo en la legislación.
  • Garantizar la capacidad de gestión de los ERTES.
  • Facilitar la posibilidad de renegociación de los alquileres de activos turísticos.

Se desconoce todavía el impacto en la demanda, pero es previsible que se recupere a dos velocidades: una más rápida, de viajes de proximidad y en vehículos particulares (nacional) y otra más lenta en viajes con transporte compartido (tren y avión) de carácter tanto nacional como internacional. De hecho, en un informe publicado el ocho de abril por el Departamento de Empresas de la Generalitat de Cataluña, avisa que en Francia “la mayoría de los franceses escogerán el territorio nacional antes que el extranjero una vez pasada la crisis y el confinamiento, y querrá tener garantías sobre la capacidad sanitaria de los destinos”. Además el uso del avión se puede resentir de un efecto “pánico a espacio cerrado”, más acusado en vuelos transoceánicos.

Según la IATA, en el segundo trimestre se prevé un desplome del 70% del tráfico aéreo y del 40% en el tercer trimestre, por lo que ante la caída brusca de ingresos, las compañías aéreas parecen abocadas al rescate por parte de los respectivos Estados (Norwegian, Finnair, Air France, etc.).

Por otra parte, la irrupción del teletrabajo y el auge de las videoconferencias puede impactar también en los viajes de negocio, no sólo inter-empresas, sino en la celebración de Congresos, Ferias y Conferencias.

Se estima que la velocidad de recuperación y vuelta a la normalidad será diferente por países y continentes, y puede que por hemisferios, debido a la estacionalidad, lo que condicionará más aún la movilidad.

Cada país enfrenta ahora sus propios desafíos en un escenario que requiere mucha ayuda por parte de las instituciones, innovación y capacidad de negociación. La gran estrategia en estos momentos puede ser la transformación de los hoteles actuales en Hoteles Saludables, con adopción de medidas que mitiguen la presencia del Covid19 y que venzan las reticencias de los clientes a convivir en espacios cerrados donde van a interactuar con otras personas. Algo que el enfoque de Arquitectura Saludable puede hacer posible. En suma, transmitir confianza en que los espacios son seguros respecto a posibles contagios.

Publicado previamente en LinkedIn el 13 de abril 2020  https://www.linkedin.com/pulse/espa%C3%B1a-por-qu%C3%A9-la-pandemia-cambiar%C3%A1-el-turismo-fern%C3%A1ndez-espejel/

El COVID19 y los coworking: crisis, desafíos y oportunidades – por Felipe Fernández

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WeWork. Foto Eloise Ambursley en Unsplash
WeWork. Foto Eloise Ambursley en Unsplash

WeWork, el gigante norteamericano de oficinas compartidas, recibió el 17 de marzo un gran golpe por el coronavirus: SoftBank anunció que estudiaba retirar su oferta para comprar acciones de la compañía, en manos de sus fundadores, por valor de 3.000 millones de dólares.

La compra debía de firmarse el primero de abril y otorgaba a Softbank el control del 80% del accionariado, completando un paquete de inversiones que Sofbank ya había comenzado en octubre 2019, por valor de 1.500 millones de dólares. Preveía invertir otros 5.000 millones en avalar emisiones de deuda, pero Softbank envió una carta a sus accionistas, justificando la ruptura por la situación del coronavirus.

El rápido crecimiento de las empresas del sector en los últimos años hace que esta crisis le encuentre en un momento de alto apalancamiento, fruto de planes de expansión muy ambiciosos. En España, el sector creció en 2019 un 180% respecto a 2018. En el último año y medio se ha contratado la totalidad de superficie de trece edificios de entre 3.000 y 6.700 metros cuadrados en el mercado de oficinas de Madrid y otros trece edificios completos con superficies de entre 3.000 y 7.600 metros cuadrados en la ciudad de Barcelona. Este tipo de negocio es muy intenso en capex y en opex. Se han de acometer grandes obras antes de arrancar el negocio, y cuando el inmueble no es un activo de la compañía, se firman contratos de larga duración con penalizaciones altas en caso de incumplimiento. ¿Qué va a pasar además con los edificios que se encuentran en obras y que debían ser entregados en las próximas semanas o meses?

El sector en España ya registraba bajadas en precios en el 2019 que compensaba con incrementos de ocupación, y el 79% de las oficinas flexibles eran rentables en términos del margen de beneficio de explotación (Estudio Flexmark, Enero 2020).

Pero es que además las empresas del sector temen un aumento de la morosidad. El Real Decreto Ley 463/2020 de 14 de Marzo no obliga a suspender la actividad, si bien los operadores han de tomar precauciones para preservar tanto la salud de sus empleados como la de sus usuarios.

Entre otras medidas, destacan: “preservar distancias de seguridad, reducir visitas externas, limitar uso zonas comunes, eliminar servicio cafetería, extremar limpieza”. Si el confinamiento se alarga, aumentará el número de autónomos, pymes y compañías en expansión (suponen aproximadamente el 50% del total), que no podrán cumplir con sus obligaciones de pago.

Se va a producir inevitablemente incumplimiento de algunos servicios que ofrecen a sus clientes y que se reflejan en sus contratos, como los de cafetería, restaurante o algunas zonas comunes. Sin embargo, esto no justificaría la resolución contractual, pero desde Proworkspaces, la Asociación de Oficinas Flexibles, no recomiendan iniciar procedimientos de reclamación de cantidades. Su asesor jurídico, Francisco Iniesto, de Cremades y Calvo Sotelo Abogados, promueve buscar soluciones para cada caso (moratorias, rebaja de cuotas, etc.) antes de litigar. Una propuesta sensata, dada la paralización actual de los juzgados y de la Administración en general.

El domingo 29 de Marzo otro Real Decreto ha sido promulgado sobre las 23 horas, extendiendo hasta el 9 de abril la paralización a muchos sectores no considerados esenciales. Proworkspaces y su asesoría jurídica no han hecho todavía una valoración jurídica del mismo, pero entendemos que los centros seguirán abiertos siempre y cuando tengan entre sus clientes a empresas consideradas esenciales. Además de las obvias, se incluyen las de servicios financieros (bancarios, seguros y de inversión), telecomunicaciones, audiovisuales, despachos legales y gestorías administrativas. Con lo que pueden disminuir considerablemente los ingresos con unos gastos fijos parecidos.

La situación actual va a obligar a las compañías de coworking a reformular sus estrategias y redefinir sus planes de expansión, pero en muchos casos no se tratará de reformular el plan de expansión dado que lo que estará en juego es la supervivencia, pues a las tensiones de tesorería se une ahora la amenaza que supone el previsible incremento del teletrabajo, que si bien ha sido impuesto por necesidad, es muy probable que muchas empresas opten por esta solución con un alcance parcial, de manera definitiva, en el futuro.

Sin embargo, estas amenazas pueden también ser oportunidades, pues muchos hogares no están preparados para trabajar y los coworking pueden ofrecer puestos de trabajo en las zonas de uso compartido como alternativa.

También podría crecer la demanda de pequeños y medianos coworking de proximidad. Actualmente, sólo el 27% de las oficinas flexibles tiene entre 1 y 50 puestos.

El sector debe hacer una reflexión serena y realista sobre la estrategia más adecuada, pues es bastante probable que el impacto de la crisis económica sea mayor de lo previsto inicialmente, ahora que ciertas instituciones han declarado que esta crisis puede ser mayor que la de 2008.

Publicado previamente en LinkedIn el 31 de Marzo 2020  https://www.linkedin.com/pulse/el-covid19-y-los-coworking-crisis-desaf%C3%ADos-felipe-fern%C3%A1ndez-espejel/

El Covid19 también deja en el limbo al mercado de la vivienda en España – por Felipe Fernández

Madrid Foto de Mario Gutierrez
Madrid Foto de Mario Gutierrez

El Real Decreto Ley 463/2020 de 14 de Marzo ha dejado numerosas lagunas y algunas de ellas tienen un impacto impresionante en la economía del país.

En lo referente a la industria de la vivienda, ha paralizado de facto la compraventa de viviendas, tanto de primera como de segunda mano. Ha puesto tales trabas legales que no es posible realizar compraventas.

En lo referente al contrato de arras, las relaciones contractuales establecidas no han recibido ningún tratamiento ni mención en el Real Decreto, por lo que hoy por hoy, depende del criterio jurídico interpretativo y de la buena voluntad y disposición de las partes para llegar a un entendimiento, esto es, a ampliar los plazos de mutuo acuerdo.

Y en cuanto a elevar a público la compraventa, el notario sólo realizará las actuaciones de urgencia. El profesional inmobiliario comunicará con la notaría y será el notario quien valorará la urgencia. El Consejo General del Notariado ha recomendado reducir al máximo los documentos notariales excepto situaciones graves que no permitan aplazamiento (como enfermedad), por lo tanto queda a discreción del notario.

En lo referente a las hipotecas, el proceso de solicitud de hipotecas se mantendrá teóricamente sin problemas, dado que los bancos siguen funcionando, aunque el cierre de algunas oficinas sin dudad dificultará el proceso. No obstante, falta la validación final y firma de la hipoteca: desde la tasación a los notarios, también necesarios en la firma de la hipoteca, lo que -como hemos comentado anteriormente- queda sujeto al criterio del notario.

La construcción no ha sido paralizada todavía, si bien se ha ralentizado mucho, por los especiales protocolos que hay que seguir en materia de Seguridad y Salud y por la ralentización de los suministros. Hay ya iniciativas, como la del alcalde de Madrid, que el 20 de Marzo enviaba un comunicado a la Presidenta de la Comunidad de Madrid en el que consideraba «imprescindible» que se paralicen todas las obras «salvo aquellas que tengan un carácter de urgencia». Pero por otro lado, la paralización total de la actividad de construcción por la actual situación de crisis sanitaria y el estado de alarma restaría «cerca de un punto porcentual del PIB» anual en tan sólo un mes, según el SEOPAN, la patronal de grandes constructoras y concesionarias, que solicita aplicar una ampliación automática del plazo de ejecución de los contratos para compensar el tiempo de trabajo que se pueda haber perdido por «el menor ritmo de producción a causa de la pandemia».

La paralización de este mercado, más allá de su peso en el PIB, va a ser muy negativa para la economía nacional, pues en los últimos años se han constituido grandes promotoras inmobiliarias con la entrega prevista de miles de viviendas al año. Estos procesos son muy intensivos en capital, pues se han de comprar suelos, urbanizar y posteriormente construir y comercializar, por lo que el beneficio se recoge al final del proceso, y con unos niveles de endeudamiento muy altos. ¿Cómo van a hacer frente a dichos pagos si los ingresos se reducen drásticamente? Creemos que a semejanza de 2007 y 2008, vamos a ver muchas grandes empresas en graves dificultades financieras.

Publicado previamente en LinkedIn el 25 de Marzo 2020  https://www.linkedin.com/pulse/el-covid19-tambi%C3%A9n-pone-en-limbo-al-mercado-de-la-fern%C3%A1ndez-espejel/